Posted by: futrzak | 21 February 2022

Tania ziemia dla naiwnych

W Urugwaju, gdzie jest system prawa kontynentalnego (podobnie jak w wielu innych krajach Europy), istnieje coś takiego jak derechos posesorios i derechos propietarios. Czyli: posiadanie oraz tytuł własności. To wbrew pozorom nie jest to samo!
Pewien profesor od prawa rzymskiego na polskim uniwerku tak wyjaśnił różnicę studentom prawa:

– Wyobraźcie sobie, że idziecie do sklepu mięsnego, wybieracie piękny udziec jagnięcy, płacicie, wychodzicie. Jesteście *właścicielem* udźca. A teraz znajdzcie na ulicy jakiegoś psa i dajcie mu na chwilę udziec. Pies stał się posiadaczem udzca, wy jesteście właścicielem, ale udzca nie posiadacie. Jak uda wam się odebrac psu udziec, to będziecie zarazem właścicielem jak i posiadaczem tego kawała mięcha!

I dokładnie tak samo jest z derechos posesorios i propietarios. Ktoś, kto zasiaduje grunt i płaci od niego podatki, ma tylko prawa posesorios. W momencie kiedy pojawia się propietario z legalnym “title” czyli aktem własności, po prostu eksmituje tego kogoś ze swojego terenu. Oczywiście, eksmisja jest załatwiana przez sąd, ale nie ma takiej możliwości, zeby posiadając legalny i oryginalny tytuł, nie odebrać swojej własności.

I teraz, po co w ogole o tym piszę? Otóż, w USA nie ma rozróżnienia (poza Luizjaną, ale to zupelnie inna bajka na odrębny wpis) na prawo posiadania i prawo właściciela. Zeby transakcja sprzedazy działki czy domu/mieszkania w ogóle była legalna, sprzedający musi przedstawić tytuł własności (“the title”. Uwaga: nie dotyczy to banków).
Tymczasem w Urugwaju można całkiem legalnie sprzedac derechos posesorios i zrobić to poprzez notariusza i nawet powieka mu nie drgnie i nic nie powie, bo to normalne.

I tu zaczyna się zabawa w ładowanie w ch*ja extranjeros z USA: przyjeżdzaja tacy do Urugwaju, szukają sobie nieruchomości do kupienia i zauważają, że niektóre z nich są 2-3 razy tansze, niz wszystkie inne dookoła! (dotyczy to zwłaszcza działek). Idą do escribana (notariusza) i pytają się, czy to legalne papiery. Notariusz odpowiada zgodnie z prawdą, że tak, to są legalne derechos posesorios. No ale że w USA w ogole czegos takiego nie ma, to Amerykanin przyjmuje, ze po prostu kupił i stał się w ten sposób właścicielem. I tak sobie siedzi, dom buduje, aż tu nagle pojawia się… propietario z tytułem własności! I poprzez sąd załatwia eksmisję i wyrzuca ich z nieruchomości. A potem chodzą jakieś niestworzone opowieści i historie o tym, jaki to dziki kraj, jakie tu złodziejstwo, itd. itp.

Ładnych kilka razy słyszałam opowieści extranjeros typu właśnie “a Urgwajczyk jak nie ma gdzie budować domu, to sobie zasiaduje jakąś poseję i ma to gdzieś. Ja zrobię to samo”. I znów, to jest prawda: bo jak się zasiaduje coś przez 20 (a moze 30, nie pamietam dokladnej liczby lat z ustawy) lat, płaci za nieruchomość podatki (i ma na to papier), to potem po czasie przewidzianym ustawą można otworzyć sprawę w sądzie o przetransferowanie tytułu właściciela na zasiadującego. W trakcie postępowania sąd oczywiście będzie próbował ustalić, czy nie ma innych właścicieli/spadkobierców i ich odnaleźć – ale jesli nie znajdzie, to zasiadujący moze przejąć na własność zasiedzianą nieruchomość.
Oczywiscie, jesli przez caly okres zasiadywania pojawi sie osoba z tytułem, to szlag trafia zasiedzenie z zaplaconymi podatkami.
ALE. W wypadku rdzennych Urugwajczyków, którzy od dziecka mieszkali w jakiejś okolicy, tak samo ich rodzice, dziadkowie i pradziadkowie, ryzyko jest bardzo małe, bo znają historię danego miejsca do kilku pokoleń wstecz i wiedza, czym ryzykują. W wypadku cudzoziemców… cóż, bardzo często dają się oni oszukać przestępcom, z których jeden ma lewe “derechos posesorios” a drugi posiada prawdziwy tytuł własności. Sprzedają “tanią działkę”, czekają aż sobie cudzoziemiec wybuduje na niej dom, a potem własciciel występuje do sądu o eksmisję.

Nistety wytłumaczenie Amerykaninowi, zeby nie wchodzil w taką transakcję, jest prawie niemozliwe, bo w jego umyśle wygląda to tak: ok, działka jest tania, bo komus sie spieszy, są jakieś długi czy nieścisłości w papierach, potem trzeba to będzie sądownie odkręcić, ok, mogę to zrobić później. I kupuje…


Responses

  1. Przejmujesz sie. Jak sie daja robic w wala frajerzy. Ja jak kupowalem dom w UK to przed zakupem spedzilem z 3 tygodnie w necie czytajac wszystko co wpadlo na temat kupna domu na tutejszych warunkach. To potem wiedzialem na co zwracac uwage i dzieki temu mnie posrednik nie wpierdolil w zakup domu, ktory 10 lat wczesniej rozpadl sie na pol, bo byl wybudowany na terenach szkod gorniczych. Do ostatniej chwili to zataili, bo liczyli, ze jak juz zaplace prawnikowi za searche te kilkaset funtow, to juz sie nie wycofam.
    Stracilem kase, ale co im przez telefon od chujow i kurew nawrzucalem to moje.

  2. @nuccio:

    Nie tyle się przejmuję, co notkę napisałam w celach informacyjnych. Ludzie z EU koncept rozumieja, bo prawie we wszystkich krajach jest coś takiego jak “zasiedzenie” (chociaz miejscowa praktyka moze roznie wygladac), natomiast ci z USA i z krajow z systemem prawa precedensowego to juz moze niekoniecznie.

    Co do twojego zakupu domu: czemu musiales płacić prawnikowi za search?
    Ja kupowalam chałupę w Kalifornii, gdzie co prawda home inspection nie jest wymagana przez prawo stanowe, ale wystarczylo powiedziec wlasnemu agentowi nieruchomosci, ze takowa inspekcję chcę. Jakies tam sie pieniądze dodatkowe płaci, ale generalnie nie musze sie z tym bujac, bo tenze agent po prostu wspolpracowal na stałe z ludzmi z municipality od inspekcji, i jak juz przedwstępnie sie zdecydowalam na konkretny dom, to wtedy zrobili tą inspekcję – dzięki czemu sie dowiedzialam na przyklad czy grunt na ktorym to stalo podlegał liquefaction, co w Kalifornii o tyle wazne, ze przeciez to strefa sejsmiczna.

  3. O takiego Futrzaka lubię, ciekawe informacje z Urugwaju…Dzięki, chociaż zakupu żadnych nieruchomości w tym kraju nie planuję


Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s

Categories

%d bloggers like this: